「ユニオン・メディエイト株式会社」リノベ成功事例08／アンベリール東山

入居者ターゲット像の絞り込み

この物件は大規模修繕工事をプロデュースさせていただく1ヵ月ほど前にオーナー様が購入された建物です。平成元年に建築されて以来、所有者が2度替わっていますが、これまでの所有者は外壁補修や屋上防水工事のみならず、漏水事故に対する補修などもほとんど行わなかったようで、かなり傷みが目立つ状態でオーナー様は購入されました。

そのため最低限行わなければならない修繕工事がいくつもありましたが、もし予算に余裕ができるようならば（上手にコストカットできるようならば）、外観やエントランス、共用廊下などの“お化粧直し”もしたいとオーナー様は言われました。そこで、“お化粧直し”にまで手が及ぶことを前提に、大規模修繕工事をプロデュースさせていただくことにしました。

最初に行ったのは、この物件のマーケティング調査です。当社も管理を請け負って日が浅かったため、どういう方が好んで入居してくださるのかをリサーチしました。

その結果、
〇20代後半～30代の社会人女性（営業職）
〇アクティブな方で、渋谷や近くの三宿などに飲みに行ったり、遊びに出掛けたりすることが好き
〇洋服をたくさん持っている

・・・などといったイメージを絞り込みました。（もちろん男性や学生さんの入居をお断りするわけではありません）。

建物名称の変更と館銘板デザイン

つづいて、絞り込んだ入居者様像に好感を持っていただけそうな建物名称を考えることにしました。

従前の名前は「AKK東山」といい、前所有者が経営する会社の名前を用いたものでしたので、イメージも気分も一新すべく、名前を変えることは必要なことでもありました。 名前はある程度条件を決めないと、検討することが難しいので、以下の条件を先に決めました。

〇フランス語であること
　（1Fにフランス語名の美容室が入居してくださっているので、そのイメージと連動させることで、
　　美容室にも良い影響が出るよう考えました）
〇女性の心に響く名前であること
〇オーナーの想いが伝わるものであること
〇地名の「東山」を最後につけること

この4点から外れないよう、当社で挙げた相当数の候補の中から、オーナー様はご家族で会議を開き、決定してくださいました。 選ばれた名前は「アンベリール東山」です。
アンベリールとはフランス語で「美しく着飾る」という意味をあらわす言葉です。 ここに住む入居者様が、美しく着飾って、オフィスに出勤したり、遊びに行ったりして生活を楽しんでいることをイメージしました。 また『この物件も、美しく着飾らせて、しっかり蘇らせよう』という強い想いをこめるべくオーナー様はお選びになられたとのことでした。

名前が決まったことを受け、当社ではロゴと館銘板のデザインをさせていただきました。こちらも複数候補を挙げ、オーナー様に選択していただきました。

共用部リノベーションのプランニング

共用部の“お化粧直し”は予算の余り具合を見ながら、ということでしたので、先に、できることならやっていただきたい項目を列挙しました。
ここで挙げられたのは主に次の点です。

〇外の塀やフェンスが汚ない
〇ゴミ捨て場がないため、エントランスの目立つところにゴミ出ししなければならない
〇使われていない管理人室やトイレがあるため、エントランスが狭苦しくなってしまっている
〇メールボックス、掲示板などが古い
〇共用廊下や玄関ドア、エレベータなどすべてが古ぼけている
〇できれば宅配ボックスがほしい

これらをすべて行うことは予算の都合上難しいように思われましたが、上手にコストカットすることで、ひとつでも多く改善したいと考えました。

コンストラクション・マネジメントのコーディネート

この段階で大きくコストカットを図るため、当社の“秘密兵器”を出しました。それは当社で親しくさせていただいている工事会社、ニーズコーポレーション（以下「ニーズ社」）です。

ニーズ社はCCM方式というコンストラクション・マネジメントをセールスポイントとしている工事会社です（CCM方式については ニーズ社のホームページ をご覧ください）。

この方式をオーナー様が採用してくださったおかげで、当初2000万円以上かかると思われていた工事費を3割以上カットすることができました。
しかも前述した共用部リノベーション工事をすべて行ったうえでのことでしたので、オーナー様にはご満足いただくことができました。

ビフォー・アフター

最後に、本工事のビフォー・アフターを簡単にご紹介いたします。

外壁洗浄やエントランスの改修を行い、建物全体が明るく美しく蘇りました。新しく設置された館銘板は、建物の雰囲気に合ったエレガントな照明器具に照らされています。

錆びて老朽化していた建物裏側のフェンスを交換し、美観と防犯性を確保しました。

劣化していた屋上防水はやり直し、本来の機能を果せるようになりました。

物置と化していた管理人室とトイレは一部を残して撤去し、白いタイルがアクセントの広々としたエントランスとなりました。メールボックスはオートロック側に移動し、メールボックスのあった位置にはカウンターが新設されました。

経年劣化でぼやけた印象になっていた内廊下・階段は、シックな色使いでメリハリと高級感を演出しました。玄関ドア上部の壁も、ドアと同色のシートを貼ることで縦のラインを強調し、すっきりと見せています。