空室対策の特徴
当社の空室対策には主に次の3つの特徴があります。
特徴１ 3つのフェイズ（段階）に分けて空室の原因を分析し、対策を講じています
3つのフェイズ（段階）に分けて空室の原因を分析し、対策を講じています。
当社はPM専業型管理会社であるため、入居者募集業務は仲介業者様の協力を得て行なっています。
当社が仲介業者様に空室情報を行き渡らせたあと、次の流れで営業活動が進みます。
- 仲介業者様が当社に空き状況の確認をする（主に電話による）。
- 仲介業者様が来店されたお客様に当社物件を紹介する。
- 来店されたお客様が内見希望をされたら、当社に内見方法を確認する。
- お客様をご案内し、気に入っていただけたら当社に連絡し申込み手続きに入る。
この流れで進んでいくとき、当社では①の段階で仲介業者様からの「問合せ件数」を記録します。
また③の段階では「内見数」を記録します。
その記録した数字をもとに、空室が埋まらない状況は次の3つのフェイズに分けることができます。
第一フェイズ
「問合せ件数」が少ない
第二フェイズ
「問合せ件数」は標準並みだが「内見数」が少ない
第三フェイズ
「問合せ件数」「内見数」
ともに標準並みにあるが申込みに至らない
この3つのフェイズのどこでつまずいてしまっているかによって、空室の「原因」が異なります。
「原因」が異なれば自ずと「対策」も異なりますので、まずは「原因」を徹底的に分析し、
その解決策（＝対策）を講じるというのが当社の空室対策の1つめの特徴です。
特徴2 賃料査定を綿密に行います
「このあたりは坪単価◯◯円が相場だから…」
「駅から同じくらいの距離にあって、部屋の面積も近い物件がいくらで募集しているから…」
などを根拠に、賃料を安易に決めてしまってはいないでしょうか？ 人間にも個性があるように、
物件にもそれぞれ個性があります。
「募集条件（敷金・礼金・広告料等）」「立地（駅からの距離や周辺環境）」「建物の構造・築年数」
「外観やエントランス、共用部の様子」「部屋の面積や使い勝手」「水回り等の設備」
「セキュリティ」など、さまざまな要因が賃料に影響しています。
当社では物件ごとに「競合相手」となる物件を選定し、約40項目にわたり比較をし賃料査定を行います。
相場より高めで募集するときでも、適正な条件がどのようなものであるか認識していなければ
対応を過ちます。
よって賃料査定をしっかり行なっていることが当社の空室対策の2つめの特徴です。
特徴3 入居者様の属性分析を行います
空室となったお部屋にはどのような方が住まわれるのかを想定することは重要なことだと考えています。 「男性」「女性」「学生」「社会人」という最低4つのマトリクスだけでもターゲットを把握し、
内装や設備、募集条件、広報方法等にそれを反映させます。この属性分析は必要に応じてさらにこまかく行います（たとえば職種など）。
これが当社の空室対策の3つめの特徴です。
